Andrahandsuthyrning av bostadsrätt 2026

Den 1 juli 2026 fick Sverige nya regler för privatuthyrning och andrahandsuthyrning. För dig som bostadsrättshavare är den viktigaste nyheten utökade möjligheter att hyra ut bostadsrätt i andra hand, men föreningens samtycke och korrekt hantering behövs fortfarande.

Reglerna innebär bland annat en ny privatuthyrningslag, friare hyressättning vid privatuthyrning, utökade möjligheter att hyra ut bostadsrätt i andra hand och tydligare regler om gränsen mellan andrahandsuthyrning och inneboende.

1. Ny privatuthyrningslag

Så var det tidigare: Privatuthyrning reglerades i lagen om uthyrning av egen bostad. Den gällde typiskt sett när en privatperson hyrde ut en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet utanför näringsverksamhet, däremot inte när någon hyrde ut en hyresrätt i andra hand.

Så är det nu: Sedan den 1 juli 2026 gäller en ny privatuthyrningslag. Den omfattar uthyrning av upp till två bostäder. Den som regelmässigt hyr ut fler än två bostäder som inte är en del av den egna bostaden omfattas i stället av hyreslagens regler.

Vad betyder det i praktiken? Det blir viktigare att veta vilken typ av bostad som hyrs ut. En bostadsrätt, en villa, en hyresrätt i andra hand och ett rum till en inneboende kan omfattas av olika regler. Avtal som ingicks före den 1 juli 2026 följer de äldre reglerna, vilket gör avtalets datum viktigt.

2. Friare hyressättning

Så var det tidigare: Vid privatuthyrning fick hyran bestämmas utifrån bland annat bostadens kapitalkostnad och driftskostnader. Det skiljer sig från vanliga hyresrätter, där hyran normalt bedöms enligt bruksvärdessystemet.

Så är det nu: Utgångspunkten är att hyresvärd och hyresgäst kommer överens om hyran, med ett skydd mot oskäliga hyror. Hyresgästen kan få hyran prövad av hyresnämnden.

Vad betyder det i praktiken? Hyresvärden har större utrymme att ta ut en hyra som motsvarar bostadens värde och kostnader. För hyresgästen innebär det att hyran kan bli högre än vad man hade förväntat sig vid en vanlig hyresrätt. Det blir därför viktigt att kontrollera hur hyran har beräknats innan avtalet skrivs på.

3. Besittningsskydd och uppsägning

Grundregeln: Den som hyr en privatbostad har normalt inte samma besittningsskydd som en hyresgäst med vanligt förstahandskontrakt. Hyresvärden har därför större möjligheter att avsluta uthyrningen.

Så är det nu: Inte heller den nya lagen ger privatuthyrning samma starka skydd som vanlig bostadshyra. Reglerna bygger fortfarande på att privatuthyrning ska vara enkel och mindre betungande för den privata hyresvärden. Avtalsvillkor som är sämre för hyresgästen än lagen gäller som utgångspunkt inte.

Vad betyder det i praktiken? För hyresvärden kan det kännas tryggare att hyra ut. För hyresgästen innebär det däremot att boendet kan vara mer osäkert. Den som hyr bör därför kontrollera uppsägningstid, avtalstid och vad som gäller om hyresvärden vill avsluta avtalet.

4. Andrahandsuthyrning eller inneboende

Grundregeln: Om en hyresgäst hyr ut hela sin hyresrätt till någon annan krävs normalt samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden. Om personen däremot själv bor kvar och hyr ut ett rum kan det i stället vara fråga om inneboende.

Nytt sedan 1 juli 2026: Lagen har fått en tydligare gräns. Den som inte bor kvar i bostaden permanent, eller använder den i beaktansvärd utsträckning, anses alltid hyra ut i andra hand. Riktmärket i förarbetena är att man själv använder bostaden minst omkring 80 till 100 dagar per år.

Vad betyder det i praktiken? Det är fortfarande avgörande hur bostaden faktiskt används. Om bostadsinnehavaren inte bor kvar i någon egentlig mening kan upplåtelsen bedömas som andrahandsuthyrning, även om avtalet kallas något annat. Fel bedömning kan leda till problem med hyresvärd eller bostadsrättsförening.

5. Bostadsrätt i andra hand

Grundregeln: Den som vill hyra ut sin bostadsrätt i andra hand behöver normalt samtycke från bostadsrättsföreningen eller tillstånd från hyresnämnden. Föreningen kan neka om det saknas godtagbara skäl.

Nytt sedan 1 juli 2026: Möjligheterna att hyra ut har utökats. Att bostaden tidigare varit uthyrd hindrar inte längre ett nytt tillstånd, så länge den tidigare uthyrningen inte skett i betydande omfattning. Enligt förarbetena handlar det om totalt omkring fem år.

Vad betyder det i praktiken? Bostadsrättshavare kan få större möjligheter att hyra ut sin bostad under perioder då de inte själva använder den. Samtidigt kvarstår kravet på att hantera uthyrningen korrekt. Det behövs fortfarande skäl och föreningens samtycke, eller hyresnämndens tillstånd. Vad reglerna innebär för styrelsen kan du läsa i vår genomgång för BRF-styrelser.

6. Företagsbostäder och delningsbostäder

Så var det tidigare: Reglerna om exempelvis blockhyra, företagsbostäder och delningsboenden var svåra att tillämpa. Det kunde bli otydligt vem som har ansvar när flera led är inblandade.

Så är det nu: Sedan den 1 juli 2026 gäller även mer ändamålsenliga regler för blockhyra av företagsbostäder och delningsbostäder.

Vad betyder det i praktiken? För företag blir det enklare att ordna bostäder åt anställda. För hyresgäster blir det samtidigt viktigt att förstå vem som är avtalspart och vilket skydd man har i boendet.

Vad bör du tänka på?

Innan du hyr ut eller skriver på ett hyresavtal bör du kontrollera:

• vilken typ av bostad avtalet gäller,
• om det är privatuthyrning, andrahandsuthyrning eller inneboende,
• vilken lag som gäller,
• hur hyran har beräknats,
• vilken uppsägningstid som gäller,
• om tillstånd eller samtycke behövs,
• vad som gäller för deposition och skador.

Små skillnader kan få stor betydelse. Ett avtal som kallas ”inneboendeavtal” kan i praktiken vara en andrahandsuthyrning. En uthyrning som parterna tror är privatuthyrning kan i vissa fall omfattas av andra regler.

Vanliga frågor om de nya reglerna