Den 1 juli 2026 fick Sverige nya regler för privatuthyrning och andrahandsuthyrning. För dig som bostadsrättshavare är den viktigaste nyheten utökade möjligheter att hyra ut bostadsrätt i andra hand, men föreningens samtycke och korrekt hantering behövs fortfarande.
Reglerna innebär bland annat en ny privatuthyrningslag, friare hyressättning vid privatuthyrning, utökade möjligheter att hyra ut bostadsrätt i andra hand och tydligare regler om gränsen mellan andrahandsuthyrning och inneboende.
1. Ny privatuthyrningslag
Så var det tidigare. Privatuthyrning reglerades i lagen om uthyrning av egen bostad. Den gällde typiskt sett när en privatperson hyrde ut en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet utanför näringsverksamhet, däremot inte när någon hyrde ut en hyresrätt i andra hand.
Så är det nu. Sedan den 1 juli 2026 gäller en ny privatuthyrningslag. Den omfattar uthyrning av upp till två bostäder. Den som regelmässigt hyr ut fler än två bostäder som inte är en del av den egna bostaden omfattas i stället av hyreslagens regler.
Vad betyder det i praktiken? Det blir viktigare att veta vilken typ av bostad som hyrs ut. En bostadsrätt, en villa, en hyresrätt i andra hand och ett rum till en inneboende kan omfattas av olika regler. Privatuthyrningar som avtalades före den 1 juli 2026 följer fortfarande den äldre lagen, vilket gör avtalets datum viktigt. Vissa nya regler i jordabalken gäller däremot även hyresavtal som ingicks tidigare.
2. Friare hyressättning
Så var det tidigare. Vid privatuthyrning fick hyran bestämmas utifrån bland annat bostadens kapitalkostnad och driftskostnader. Det skiljer sig från vanliga hyresrätter, där hyran normalt bedöms enligt bruksvärdessystemet.
Så är det nu. Utgångspunkten är att hyresvärd och hyresgäst kommer överens om hyran, med ett skydd mot oskäliga hyror. Hyresgästen kan få hyran prövad av hyresnämnden. Är hyran väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrda bostäder sätter nämnden ned den till en skälig nivå.
Vad betyder det i praktiken? Hyresvärden har större utrymme att ta ut en hyra som motsvarar bostadens värde och kostnader. För hyresgästen innebär det att hyran kan bli högre än vad man hade förväntat sig vid en vanlig hyresrätt. Det blir därför viktigt att kontrollera hur hyran har beräknats innan avtalet skrivs på.
3. Besittningsskydd och uppsägning
Grundregeln. Den som hyr en privatbostad har normalt inte samma besittningsskydd som en hyresgäst med vanligt förstahandskontrakt. Hyresvärden har därför större möjligheter att avsluta uthyrningen.
Så är det nu. Inte heller den nya lagen ger privatuthyrning samma starka skydd som vanlig bostadshyra. Reglerna bygger fortfarande på att privatuthyrning ska vara enkel och mindre betungande för den privata hyresvärden. Avtalsvillkor som är sämre för hyresgästen än lagen gäller som utgångspunkt inte.
Vad betyder det i praktiken? För hyresvärden kan det kännas tryggare att hyra ut. För hyresgästen innebär det däremot att boendet kan vara mer osäkert. Den som hyr bör därför kontrollera uppsägningstid, avtalstid och vad som gäller om hyresvärden vill avsluta avtalet.
4. Andrahandsuthyrning eller inneboende
Grundregeln. Om en hyresgäst hyr ut hela sin hyresrätt till någon annan krävs normalt samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden. Om personen däremot själv bor kvar och hyr ut ett rum kan det i stället vara fråga om inneboende.
Nytt sedan 1 juli 2026. Bostadsrättslagen och privatuthyrningslagen har fått en tydligare gräns. En bostadsrättshavare som varken bor permanent i bostaden eller annars använder den i beaktansvärd utsträckning anses alltid hyra ut i andra hand. Regeln gäller inte uthyrningar som påbörjades före den 1 juli 2026. En liknande regel gäller för den som hyr en bostad enligt privatuthyrningslagen och hyr ut den vidare. Som riktmärke anger förarbetena att bostadsrättshavaren bor i bostaden 80 till 100 dagar om året, eller 2 till 3 dagar i veckan (prop. 2025/26:187 s. 192). Hur dagarna fördelas över året spelar ingen roll (s. 71).
Vad betyder det i praktiken? Det är fortfarande avgörande hur bostaden faktiskt används. Om bostadsinnehavaren inte bor kvar i någon egentlig mening kan upplåtelsen bedömas som andrahandsuthyrning, även om avtalet kallas något annat. Fel bedömning kan leda till problem med hyresvärd eller bostadsrättsförening.
5. Bostadsrätt i andra hand
Grundregeln. Den som vill hyra ut sin bostadsrätt i andra hand behöver normalt samtycke från bostadsrättsföreningen eller tillstånd från hyresnämnden. Vägrar styrelsen ska hyresnämnden ge tillstånd om du har skäl för uthyrningen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra.
Nytt sedan 1 juli 2026. Möjligheterna att hyra ut har utökats. Att bostaden tidigare varit uthyrd hindrar inte längre ett nytt tillstånd, så länge den tidigare uthyrningen inte skett i betydande omfattning. Någon exakt gräns går inte att dra, men en sammanlagd uthyrningstid om fem år innebär typiskt sett att uthyrningen skett i betydande omfattning (prop. 2025/26:187 s. 193).
Vad betyder det i praktiken? Bostadsrättshavare kan få större möjligheter att hyra ut sin bostad under perioder då de inte själva använder den. Samtidigt kvarstår kravet på att hantera uthyrningen korrekt. Det behövs fortfarande skäl och föreningens samtycke, eller hyresnämndens tillstånd.
6. Företagsbostäder och delningsbostäder
Så var det tidigare. Reglerna om exempelvis blockhyra, företagsbostäder och delningsboenden var svåra att tillämpa. Det kunde bli otydligt vem som har ansvar när flera led är inblandade.
Så är det nu. Sedan den 1 juli 2026 gäller även mer ändamålsenliga regler för blockhyra av företagsbostäder och delningsbostäder.
Vad betyder det i praktiken? För företag blir det enklare att ordna bostäder åt anställda. För hyresgäster blir det samtidigt viktigt att förstå vem som är avtalspart och vilket skydd man har i boendet.
Vad bör du tänka på?
Innan du hyr ut eller skriver på ett hyresavtal bör du kontrollera:
- vilken typ av bostad avtalet gäller,
- om det är privatuthyrning, andrahandsuthyrning eller inneboende,
- vilken lag som gäller,
- hur hyran har beräknats,
- vilken uppsägningstid som gäller,
- om tillstånd eller samtycke behövs,
- vad som gäller för deposition och skador.
Små skillnader kan få stor betydelse. Ett avtal som kallas ”inneboendeavtal” kan i praktiken vara en andrahandsuthyrning. En uthyrning som parterna tror är privatuthyrning kan i vissa fall omfattas av andra regler.
Vanliga frågor om de nya reglerna
När börjar de nya reglerna gälla?
Reglerna gäller sedan den 1 juli 2026. Privatuthyrningar som avtalades före det datumet följer fortfarande den äldre lagen. Vissa nya regler i jordabalken, till exempel om skälig hyra, gäller däremot även äldre hyresavtal. Kontrollera därför när avtalet skrevs och vilken sorts uthyrning det gäller.
Gäller privatuthyrningslagen för hyresrätt i andra hand?
Nej, privatuthyrningslagen gäller normalt inte när någon hyr ut en hyresrätt i andra hand. Då gäller i stället hyreslagens regler, bland annat om samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden.
Får man ta ut högre hyra vid privatuthyrning?
Privatuthyrning har andra hyresregler än vanliga hyresrätter. Sedan den 1 juli 2026 är utgångspunkten att parterna kommer överens om hyran, men hyran får inte vara oskälig. Hyresgästen kan få hyran prövad av hyresnämnden, som sätter ned den om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrda bostäder.
Vad är skillnaden mellan inneboende och andrahandsuthyrning?
Vid inneboende bor bostadsinnehavaren normalt kvar i bostaden och hyr ut en del av den. Vid andrahandsuthyrning använder någon annan bostaden mer självständigt. Det är inte avtalets rubrik som avgör, utan hur bostaden faktiskt används.
Behöver bostadsrättsföreningen godkänna uthyrning i andra hand?
Ja, normalt krävs samtycke från bostadsrättsföreningen eller tillstånd från hyresnämnden. De nya reglerna utökar möjligheterna att hyra ut bostadsrätt i andra hand, men bostadsrättshavaren kan inte fritt hyra ut utan att följa reglerna.
Källor
- Privatuthyrningslag (2026:772), riksdagen.se, särskilt 1 kap. 3 och 4 §§, 2 kap. 5 §, 5 kap. 2 § samt 6 kap. 2 §
- Bostadsrättslag (1991:614), riksdagen.se, särskilt 7 kap. 10 och 11 §§
- Lag (2026:776) om ändring i bostadsrättslagen, svenskforfattningssamling.se, särskilt övergångsbestämmelserna
- Lag (2026:773) om ändring i jordabalken, svenskforfattningssamling.se, särskilt övergångsbestämmelserna
- Prop. 2025/26:187 En mer flexibel hyresmarknad, riksdagen.se, särskilt s. 71, 192 och 193
Texten granskades mot lagtexten och förarbetena den 8 oktober 2026.
Läs mer om hur Jurigo arbetar med Fastighetsjuridik och vad som ingår i det fasta priset.