Hoppa till innehållDen 1 juli 2026 ändrades reglerna för andrahandsuthyrning av bostadsrätter. Syftet är att fler ska kunna hyra ut, och under längre tid. Många styrelser oroar sig nu för köpare som bara vill hyra ut och för hyresgäster som inte sköter sig. Oron är förståelig, men lagändringen är mindre dramatisk än den ofta framställs. Här går vi igenom vad som faktiskt gäller och vad styrelsen kan göra.
Vad som är nytt
Tre saker ändrades den 1 juli 2026.
1. Tidigare uthyrning stoppar inte en förlängning
Förut kunde föreningen neka fortsatt uthyrning med hänvisning till att lägenheten redan varit uthyrd en tid. Nu får tidigare uthyrning bara vägas in om den skett i betydande omfattning. Enligt förarbetena räcker det inte att lägenheten varit uthyrd något eller några år, medan omkring fem år kan vara betydande. I praktiken blir det därför möjligt att hyra ut längre än tidigare, så länge skälet för uthyrningen finns kvar.
2. Tydligare gräns mellan inneboende och andrahandsuthyrning
Lagen har fått en ny definition: om bostadsrättshavaren inte bor i lägenheten permanent, eller använder den i beaktansvärd utsträckning, räknas upplåtelsen alltid som andrahandsuthyrning som kräver tillstånd. Riktmärket i förarbetena är 80 till 100 dagar per år. Det här är en förbättring för styrelser. Den som i praktiken flyttat ut kan inte längre kalla arrangemanget för inneboende och hoppas slippa söka tillstånd.
3. En ny privatuthyrningslag
Den som hyr ut kan nu ha upp till två bostäder uthyrda enligt privatuthyrningslagen, med friare hyressättning som utgångspunkt men med skydd mot oskäliga hyror. Den delen rör förhållandet mellan uthyraren och hyresgästen och påverkar inte styrelsens tillståndsprövning.
Vad som inte har ändrats
Det viktigaste först: det finns fortfarande ingen fri rätt att hyra ut sin bostadsrätt. Den som vill hyra ut i andra hand behöver skäl och styrelsens samtycke, eller tillstånd från hyresnämnden. Skälen är samma som tidigare, till exempel arbete eller studier på annan ort, provsamboende, uthyrning till närstående eller att lägenheten är svår att sälja.
Styrelsen kan också fortfarande neka när det finns befogad anledning. Det kan handla om att hyresgästen inte bedöms sköta sig, att föreningen riskerar att bli en oäkta förening skattemässigt eller att det blir svårt att bemanna styrelsen när för få medlemmar bor i huset. Invändningarna behöver dock vara konkreta.
Även reglerna under en pågående uthyrning är oförändrade. Bostadsrättshavaren ansvarar för sin hyresgäst, störningsreglerna gäller precis som förut och föreningen kan ta ut en avgift för andrahandsuthyrning om stadgarna tillåter det, som mest tio procent av prisbasbeloppet per år. Hyr någon ut utan tillstånd kan föreningen uppmana till rättelse och i förlängningen säga upp bostadsrätten. Den möjligheten finns kvar fullt ut.
För dig som i stället själv funderar på att hyra ut har vi en egen genomgång av de nya reglerna ur uthyrarens perspektiv.
Vad styrelsen kan göra
För de flesta föreningar handlar det inte om nya verktyg utan om att använda de befintliga konsekvent.
- Lämna tillstånd för ett år i taget, även när skälet väntas bestå längre. Då prövas frågan regelbundet och tillståndet kan villkoras.
- Se över stadgarna. Utan stöd i stadgarna får föreningen inte ta ut avgift för andrahandsuthyrning.
- Begär alltid uppgifter om hyresgästen och uthyrningstiden i ansökan, och dokumentera besluten.
- Agera direkt vid störningar eller misstänkt olovlig uthyrning. En uppmaning att vidta rättelse behöver skickas inom två månader från att föreningen fick kännedom om en olovlig uthyrning.
- Använd den nya definitionen. Bor medlemmen inte i lägenheten i beaktansvärd utsträckning krävs tillstånd, oavsett vad arrangemanget kallas.
Oron för köpare som bara vill hyra ut
Vid en överlåtelse prövar styrelsen köparens medlemskap. En privatperson som uppfyller stadgarnas villkor kan normalt inte nekas medlemskap enbart för att föreningen misstänker uthyrningsplaner, men medlemskapet ger ingen rätt att hyra ut. Även en ny medlem behöver skäl och tillstånd, och ren spekulation är inte ett godtagbart skäl. En juridisk person som köper en bostadslägenhet kan föreningen som huvudregel neka medlemskap. Mer om styrelsens hantering av medlemsfrågor.
Mer är dessutom på väg. Regeringen har föreslagit skärpta regler om att neka medlemskap och säga upp bostadsrätter vid brottslighet, med föreslaget ikraftträdande den 1 januari 2027. Förslaget är inte beslutat än, men riktningen är tydlig: tryggheten i föreningarna prioriteras upp.
Vanliga frågor om de nya reglerna
Får man nu hyra ut sin bostadsrätt hur länge som helst?
Nej. Det krävs fortfarande skäl och tillstånd, och skälet måste finnas kvar under hela uthyrningen. Det som ändrats är att tidigare uthyrning inte ensam stoppar en förlängning förrän den skett i betydande omfattning, enligt förarbetena omkring fem år.
Kan styrelsen fortfarande säga nej till andrahandsuthyrning?
Ja, om det finns befogad anledning, till exempel en olämplig hyresgäst, risk att föreningen blir oäkta eller svårigheter att få föreningsarbetet att fungera. Nekar styrelsen kan medlemmen få frågan prövad i hyresnämnden.
Vad gäller för inneboende?
Inneboende kräver inget tillstånd. Men bor bostadsrättshavaren inte kvar i lägenheten permanent eller minst omkring 80 till 100 dagar per år räknas upplåtelsen alltid som andrahandsuthyrning som kräver tillstånd.
Vad kan föreningen göra vid olovlig andrahandsuthyrning?
Skicka en skriftlig uppmaning att vidta rättelse inom två månader från att föreningen fick kännedom om uthyrningen. Rättar sig medlemmen inte kan bostadsrätten förverkas, alltså sägas upp.
Får föreningen ta betalt vid andrahandsuthyrning?
Ja, om stadgarna tillåter det. Avgiften får per år vara högst tio procent av prisbasbeloppet.
Läs mer om hur Jurigo arbetar med Föreningsjuridik och vad som ingår i det fasta priset.