Avtal eller inte avtal – det är frågan

Avtal är en central del av det juridiska systemet och spelar en viktig roll från småköp, till större affärer och bostadsköp. Ett avtal innebär en överenskommelse mellan två eller fler parter som skapar rättigheter och skyldigheter för dem. I svensk avtalsrätt bygger reglerna på grundläggande principer som anbud och accept, där parternas avsikter är avgörande för att ett avtal ska bli bindande. Det finns också situationer där särskilda krav på skriftlighet gäller för att avtalet ska vara giltigt.

Vad är ett avtal?

Ett avtal är en rättsligt bindande överenskommelse mellan två eller flera parter som skapar rättigheter och skyldigheter. Enligt svensk rätt uppstår ett avtal när parterna är överens om vad som ska gälla. För att ett avtal ska anses ingånget krävs att anbudet och accepten överensstämmer, och detta kallas för viljeförklaringen. Avtal bygger på att den som lämnar ett anbud är bunden av anbudet tills den andra parten accepterar eller tackar nej till anbudet, detta kallas för löftesprincipen. Ett avtal uppkommer alltså när en part lämnar ett anbud som den andra parten accepterar. Om accepten innehåller ändringar eller tillägg betraktas den som ett nytt anbud.

Ett exempel

Anbud:

”Jag säljer min bil till dig för 80 000 kr. Leverans sker på fredag.”

Accept med ändring (nytt anbud):

”Ja, jag köper bilen – men för 75 000 kr.”

Detta är inte ett ja till samma erbjudande. Köparen ändrar priset och svaret räknas därför som ett nytt anbud.
Något avtal har ännu inte uppstått. För att ett avtal ska bli bindande måste säljaren nu acceptera detta nya anbud.

Ren accept (avtal uppstår):

”Ja, jag köper bilen för 80 000 kr och hämtar den på fredag.”

Kort sagt, ett avtal uppstår när parterna är överens om samma sak.

Hur kan ett avtal ingås?

Ett avtal kan ingås på flera sätt:

• Skriftligen (t.ex. kontrakt eller e-post)

• Muntligen (t.ex. vid ett telefonsamtal)

• Genom konkludent handlande, det vill säga genom agerande som visar att parterna anser sig bundna, exempelvis när arbete påbörjas och betalning sker

I Sverige finns ingen generell regel som säger att avtal måste vara skriftliga, men det finns viktiga undantag (se längre ned).

När krävs ett skriftligt avtal?

Telefonförsäljning och avtal utanför affärslokal

Vid telefonförsäljning, hemförsäljning och på internet måste konsumenten skriftligen bekräfta sitt godkännande. Ett muntligt ja räcker inte. Om konsumenten bara säger ja muntligt, räknas det inte som ett giltigt avtal.

Köp av fastighet

Fastighetsköp måste:

• vara skriftliga

• undertecknas av både köpare och säljare

• innehålla uppgift om fastigheten och köpeskillingen

Om något av dessa krav inte uppfylls är avtalet ogiltigt. För bostadsrätter gäller liknande regler, där avtalet också måste vara skriftligt och innehålla information om lägenheten och priset.

Digitala avtal och avtal via sociala medier

I takt med digitaliseringen har rättspraxis slagit fast att bindande avtal kan ingås elektroniskt.

Det innebär att:

• e-post

• sms

• chattar

• privata meddelanden på sociala medier (t.ex. Facebook)

kan vara tillräckliga, förutsatt att parternas viljor framgår är tydligt och överensstämmer. Det avgörande är alltså inte formen, utan vad parterna faktiskt har kommit överens om.

Vanliga missförstånd om avtal

• ❌ “Muntliga avtal gäller inte”
  ✔️ Fel – de gäller ofta, men kan vara svårare att bevisa

• ❌ “Man måste skriva på för att vara bunden”
  ✔️ Inte alltid – även beteende kan skapa avtal

• ❌ “Ett sms är inte juridiskt bindande”
  ✔️ Det kan det absolut vara

Sammanfattning

• Avtal uppstår genom anbud och accept

• Muntliga avtal är ofta giltiga, men kan vara svåra att bevisa

• Vissa avtal måste vara skriftliga, exempelvis vid fastighetsköp

• Digital kommunikation kan skapa bindande avtal

• Otydliga villkor är en vanlig orsak till tvister

Behöver du hjälp att tolka eller upprätta ett avtal?

Många tvister hade kunnat undvikas med ett tydligt avtal från början. Oavsett om du är privatperson, företagare eller sitter i en föreningsstyrelse kan det vara klokt att låta en jurist granska villkoren innan du binder dig.

Hos Jurigo hjälper vi dig att förstå vad som faktiskt gäller – på ett tydligt och begripligt sätt. Välkommen att Kontakta oss för en inledande bedömning.