Avtal eller inte avtal, det är frågan

Avtal är en central del av juridiken och spelar en viktig roll i allt från småköp till större affärer och bostadsköp. Ett avtal är en överenskommelse mellan två eller flera parter som skapar rättigheter och skyldigheter. I svensk avtalsrätt bygger reglerna på principer om anbud och accept, där parternas avsikter avgör om avtalet är bindande. I vissa fall krävs skriftlighet för att avtalet ska gälla.

Vad är ett avtal?

Ett avtal är en rättsligt bindande överenskommelse mellan två eller flera parter som skapar rättigheter och skyldigheter. Enligt svensk rätt uppstår ett avtal när parterna är överens om vad som ska gälla. För att avtal ska anses ingånget krävs att anbud och accept stämmer överens, det som kallas viljeförklaringen. Avtal bygger på att den som lämnar ett anbud är bunden av det tills den andra parten accepterar eller tackar nej, vilket kallas löftesprincipen. Om accepten innehåller ändringar eller tillägg räknas den som ett nytt anbud.

Anbud och accept: ett exempel

Anbud:

”Jag säljer min bil till dig för 80 000 kr. Leverans sker på fredag.”

Accept med ändring (nytt anbud):

”Ja, jag köper bilen, men för 75 000 kr.”

Det är inte ett ja till samma erbjudande. Köparen ändrar priset och svaret räknas därför som ett nytt anbud. Något avtal har ännu inte uppstått. För att det ska bli bindande måste säljaren acceptera det nya anbudet.

Ren accept (avtal uppstår):

”Ja, jag köper bilen för 80 000 kr och hämtar den på fredag.”

Kort sagt: ett avtal uppstår när parterna är överens om samma sak.

Hur kan ett avtal ingås?

Ett avtal kan ingås på flera sätt:

• skriftligen (till exempel kontrakt eller e-post)
• muntligen (till exempel vid ett telefonsamtal)
• genom konkludent handlande, alltså agerande som visar att parterna anser sig bundna, till exempel när arbete påbörjas och betalning sker

I Sverige finns ingen generell regel om att avtal måste vara skriftliga, men det finns viktiga undantag.

När krävs ett skriftligt avtal?

Telefonförsäljning och avtal utanför affärslokal

Vid telefonförsäljning, hemförsäljning och på internet måste konsumenten skriftligen bekräfta sitt godkännande. Ett muntligt ja räcker inte. Säger konsumenten bara ja muntligt blir det inte ett giltigt avtal.

Köp av fastighet

Fastighetsköp måste:

• vara skriftliga
• undertecknas av både köpare och säljare
• innehålla uppgift om fastigheten och köpeskillingen

Om något av dessa krav inte uppfylls är avtalet ogiltigt. För bostadsrätter gäller liknande regler. Avtalet måste vara skriftligt och innehålla information om lägenheten och priset.

Digitala avtal och avtal via sociala medier

I takt med digitaliseringen har rättspraxis slagit fast att bindande avtal kan ingås elektroniskt. Det betyder att:

• e-post
• sms
• chattar
• privata meddelanden på sociala medier (till exempel Facebook)

kan räcka, om parternas viljor framgår tydligt och stämmer överens. Det avgörande är inte formen, utan vad parterna faktiskt har kommit överens om.

Vanliga missförstånd om avtal

• ”Muntliga avtal gäller inte”: fel, de gäller ofta, men kan vara svårare att bevisa
• ”Man måste skriva på för att vara bunden”: inte alltid, även beteende kan skapa avtal
• ”Ett sms är inte juridiskt bindande”: det kan det absolut vara

Sammanfattning

• Avtal uppstår genom anbud och accept
• Muntliga avtal är ofta giltiga, men kan vara svåra att bevisa
• Vissa avtal måste vara skriftliga, till exempel vid fastighetsköp
• Digital kommunikation kan skapa bindande avtal
• Otydliga villkor är en vanlig orsak till tvister