Hoppa till innehåll
Att hyra ut en bostad i andra hand kan vara en praktisk lösning för både bostadsrättshavare och hyresgäster. Reglerna är dock strikta. För att undvika problem krävs ofta tillstånd från bostadsrättsföreningen eller hyresvärden, och hyran måste vara skälig. Här går vi igenom vad som gäller vid andrahandsuthyrning av både bostadsrätter och hyresrätter.
Det här lär du dig
- När styrelsens eller hyresvärdens tillstånd krävs
- Vilka skäl som godtas av hyresnämnden
- Hur hyran ska sättas vid bostadsrätt och hyresrätt
- Vad som händer vid otillåten andrahandsuthyrning
Innehåll
Vad krävs för att hyra ut en lägenhet i andra hand?
Bostadsrätter
En bostadsrättshavare får bara hyra ut sin lägenhet i andra hand om styrelsen i bostadsrättsföreningen ger sitt samtycke. Bostadsrättslagen anger att upplåtelse i andra hand för självständigt brukande kräver styrelsens godkännande. Nekar styrelsen kan bostadsrättshavaren ansöka hos hyresnämnden, som kan bevilja tillstånd om det finns skäl och föreningen inte har befogad anledning att vägra. Skälen kan vara relativt breda, till exempel att hyra ut till ett barn eller att behålla bostaden inför pensionering. Det avgörande är att uthyrningen har ett seriöst syfte och inte handlar om ren spekulation.
Hyresrätter
En hyresgäst får inte hyra ut i andra hand utan hyresvärdens samtycke enligt hyreslagen. Om hyresvärden nekar kan hyresgästen ansöka hos hyresnämnden. Tillstånd ska beviljas om hyresgästen har beaktansvärda skäl och hyran inte överstiger skälig nivå. Beaktansvärda skäl kan vara tillfälligt arbete eller studier på annan ort, tillfälligt nyttjande av annan bostad, längre utlandsvistelse, ålder, sjukdom eller särskilda familjeförhållanden.
Otillåten andrahandsuthyrning
Att hyra ut en lägenhet i andra hand utan tillstånd kallas otillåten andrahandsuthyrning. Det gäller både bostadsrätter och hyresrätter och kan få allvarliga konsekvenser. För hyresrätter kan otillåten andrahandsuthyrning leda till att hyresavtalet sägs upp och att hyresgästen förlorar rätten till bostaden, enligt hyreslagen. För bostadsrätter kan följden bli att bostadsrätten förverkas, vilket i praktiken betyder att föreningen kan tvångsförsälja lägenheten.
Läs mer i vår fördjupning: otillåten andrahandsuthyrning.
Prissättning vid andrahandsuthyrning
Bostadsrätter
Om en privatperson hyr ut sin egen bostadsrätt utanför näringsverksamhet gäller normalt privatuthyrningslagen. Då får hyran baseras på bostadens kapitalkostnad och driftskostnader, till exempel avgift till föreningen och andra löpande kostnader som ingår i hyran. I dessa fall kan hyresgästen normalt inte kräva tillbaka för hög hyra retroaktivt enligt privatuthyrningslagen, men hyresnämnden kan pröva hyran och bestämma en skälig hyra för framtiden.
Om uthyrningen inte omfattas av privatuthyrningslagen gäller i stället hyreslagens regler. Då ska hyran bedömas enligt bruksvärdet, alltså vad som är en skälig hyra för en jämförbar bostad. I sådana fall kan hyresgästen i vissa situationer ha rätt att få tillbaka överhyra för tid bakåt.
Hyresrätter
För hyresrätter gäller bruksvärdesprincipen enligt hyreslagen. Hyran får inte vara påtagligt högre än för likvärdiga lägenheter med hänsyn till bruksvärdet. Om lägenheten hyrs ut möblerad får ett påslag på högst 15 procent göras. Syftet är att motverka ockerhyror vid andrahandsuthyrning, vilket framgår av förarbetena till lagändringen 2019.
Hyresgäster som anser sig ha fått en oskälig hyra kan ansöka om prövning hos hyresnämnden, där hyran kan fastställas till ett skäligt belopp. Hyresgästen kan dessutom kräva återbetalning av överhyra för upp till två år tillbaka i tiden.
Detta bör du säkerställa
- Kontrollera om tillstånd krävs
- Sätt en skälig hyra enligt rätt lag
- Dokumentera skäl och villkor skriftligt
- Undvik muntliga överenskommelser
- Ta hjälp i tid om du är osäker
Vanliga frågor
Vill du veta vad som gäller i din situation?
Kontakta oss
Eller ring 076 275 37 42 · info@jurigo.se