Den 1 juli 2026 ersattes lagen om uthyrning av egen bostad av en ny privatuthyrningslag. Du får nu hyra ut två bostäder i stället för en, uppsägningstiden är tre månader för båda parter och hyresnämnden kan sätta ned en hyra som är väsentligt för hög.
Vad den nya lagen omfattar
Lagen gäller när en fysisk person eller ett dödsbo mot ersättning upplåter ett hus eller en del av ett hus till någon annan.
Den täcker alltså din bostadsrätt, din villa och ett rum i bostaden du själv bor i. Den gäller däremot inte om du själv hyr bostaden med hyresrätt, eller om uthyrningen avser fritidsändamål. Den gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av din egen bostad. Hyr du ut i den omfattningen räknas du i stället som en vanlig hyresvärd och hyreslagen tar över.
Den gamla lagen från 2012 gäller fortfarande för avtal som ingicks medan den var i kraft. Har du ett löpande avtal från tiden före den 1 juli 2026 ändras alltså inte villkoren av den nya lagen.
Begränsningen till en bostad är borta
Tidigare gällde lagen bara den första uthyrningen. Hyrde du ut en andra bostad hamnade den utanför, med hyreslagens besittningsskydd och bruksvärdesprövning som följd. Nu ryms upp till två bostäder inom lagen. Kravet på att uthyrningen inte fick ske i näringsverksamhet har också tagits bort.
Hyran bestäms av er, men med en gräns
Du och hyresgästen kommer överens om hyran när avtalet ingås. Kommer ni inte överens ska en skälig hyra betalas, och då vägs det in vad ni avsåg och hur förhållandena såg ut när avtalet skrevs.
Gränsen går vid en hyra som är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande lägenheter som hyrs ut enligt samma lag. Då kan hyresnämnden fastställa hyran till ett skäligt belopp. Den nya hyran gäller från den dag ansökan kom in till nämnden, om nämnden inte bestämmer något annat. Till skillnad från tidigare ordning kan du alltså normalt inte bli återbetalningsskyldig långt bakåt i tiden.
Tre månaders uppsägningstid
Ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Vid ett tidsbestämt avtal upphör hyran vid hyrestidens slut, men hyresgästen får alltid säga upp i förtid med samma tre månaders varsel. Vid allvarliga avtalsbrott som utebliven hyra, vanvård, störningar eller brottslighet i lägenheten kan du säga upp avtalet omedelbart.
Hyresgästen har inget besittningsskydd vid uthyrning enligt den här lagen. Det är en av de viktigaste skillnaderna mot att hyra ut en bostad som faller under hyreslagen.
Tillstånd kan ändå behövas
Lagen reglerar förhållandet mellan dig och din hyresgäst. Den säger ingenting om du får hyra ut. Hyr du ut hela din bostadsrätt i andra hand behöver du styrelsens samtycke, och säger styrelsen nej kan du vända dig till hyresnämnden. Hyr du ut ett rum medan du själv bor kvar behövs normalt inget samtycke. Det går vi igenom i artikeln om andrahandsuthyrning av bostadsrätt. Hyr du i stället ut en hyresrätt i andra hand gäller andra regler och du behöver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd.
Glöm inte skatten
Hyresintäkten beskattas som inkomst av kapital, men du har ett schablonavdrag som gör att många uthyrningar blir skattefria. Hur avdraget räknas och vad som gäller för villa och enstaka rum tar vi upp i artikeln om att hyra ut villan eller ett rum. Behöver du hjälp med avtalet finns våra tjänster inom avtalsrätt.
Vanliga frågor om den nya privatuthyrningslagen
Hur många bostäder får jag hyra ut?
Upp till två, utöver ett rum i din egen bostad. Hyr du regelmässigt ut fler än två lägenheter som inte är en del av din bostad faller du utanför lagen och hyreslagen gäller i stället.
Vad händer med mitt gamla hyresavtal?
Avtal som ingicks enligt lagen från 2012 fortsätter att följa den lagen. Den nya lagen gäller avtal som ingås från och med den 1 juli 2026.
Kan hyresgästen få tillbaka för hög hyra?
Hyresnämnden kan sätta ned hyran om den är väsentligt högre än normalt för liknande uthyrningar. Den nya hyran gäller normalt från den dag ansökan kom in, inte retroaktivt längre tillbaka.
Hur lång är uppsägningstiden?
Tre månader till närmast följande månadsskifte, både för dig och för hyresgästen. Vid allvarliga avtalsbrott kan avtalet sägas upp omedelbart.
Källor
- Privatuthyrningslag (2026:772), riksdagen.se, särskilt 1 kap. 3 §, 2 kap. 5 och 6 §§ samt 6 kap. 2 §
- Bostadsrättslag (1991:614), riksdagen.se, särskilt 7 kap. 10 och 11 §§
- Hyra ut privatbostad, Skatteverket
Texten granskades mot lagtexten den 9 oktober 2026.
Läs mer om hur Jurigo arbetar med Fastighetsjuridik och vad som ingår i det fasta priset.