Hyr du ut din villa, din ägarlägenhet eller ett rum i bostaden gäller sedan den 1 juli 2026 en ny privatuthyrningslag. Äger du bostaden behöver du inget tillstånd, ni bestämmer hyran själva i avtalet och hyresgästen får inget besittningsskydd. Men tre saker har ändrats mot tidigare, och de kan bli dyra att missa.
När den nya lagen gäller
Privatuthyrningslagen (2026:772) trädde i kraft den 1 juli 2026 och ersatte den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad. Den gäller när en fysisk person eller ett dödsbo mot ersättning upplåter ett hus eller en del av ett hus till någon annan för att användas som bostad (1 kap. 1 §). Du som hyr ut din villa, din ägarlägenhet eller ett enda rum i den bostad du själv bor i omfattas alltså. Även bostadsrätter ligger inom lagen, men där krävs dessutom föreningens tillstånd.
Tre situationer faller uttryckligen utanför lagen (1 kap. 3 §).
- Du hyr regelmässigt ut fler än två lägenheter som inte utgör en del av din egen bostad.
- Du innehar själv den uthyrda lägenheten med hyresrätt.
- Upplåtelsen sker för fritidsändamål, till exempel uthyrning av sommarstugan.
Hamnar uthyrningen utanför privatuthyrningslagen gäller i stället hyreslagen i 12 kap. jordabalken. Då blir reglerna betydligt strängare för dig som hyr ut, bland annat genom att hyresgästen kan få besittningsskydd.
Så bestäms hyran
Huvudregeln är enkel. Du och hyresgästen kommer överens om hyran, och den ska vara bestämd till beloppet (2 kap. 1 §). Skriv alltså in en siffra i avtalet i stället för en formel. Kostnader som varierar med förbrukningen, som el och vatten, får däremot betalas separat efter faktisk förbrukning.
Finns det ingen giltig överenskommelse om hyran, eller strider den mot lagen, ska hyra i stället betalas med ett skäligt belopp. Beloppet bedöms utifrån parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet ingicks.
Det här är den stora förändringen. Under den gamla lagen räknades en tillåten hyra fram som kapitalkostnad plus driftskostnad. Den kalkylen styr inte längre. Samtidigt säger den nya lagen ingenting om marknadshyra, så du kan inte utgå från att vilken nivå som helst håller bara för att grannen tar mer.
Hyresgästen får ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyran (2 kap. 5 §). Nämndens beslut gäller som avtal för den fortsatta uthyrningen, och en ny hyra gäller normalt från ansökningsdagen. Sänks hyran för förfluten tid ska du betala tillbaka det överskjutande beloppet med ränta (2 kap. 6 §).
Uppsägning och avtalstid
Ett avtal som löper tills vidare får sägas upp till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen (6 kap. 2 §). Det gäller åt båda håll och du behöver inte ange något skäl.
Ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens slut. Hyresgästen får dock alltid säga upp avtalet i förtid till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen (6 kap. 1 §). Räkna därför inte med att ett ettårsavtal garanterar dig hyresintäkter i tolv månader.
Någon rätt till förlängning finns inte i lagen. Hyresgästen har alltså inget besittningsskydd vid privatuthyrning.
Gränsen vid fler än två lägenheter
Den tidigare regeln om att lagen bara gällde den första upplåtelsen är borta. I stället går gränsen vid regelmässig uthyrning av fler än två lägenheter som inte utgör en del av din egen bostad. Rum som du hyr ut i den bostad du själv bor i räknas alltså inte in.
Gränsen tar sikte på uthyrningsverksamheten över tid och inte på hur många avtal som råkar löpa en enskild dag. Ligger du nära gränsen är det värt att stämma av med en jurist innan nästa avtal tecknas, eftersom konsekvensen är att hyreslagens regler tar över.
Äldre avtal följer den gamla lagen
Övergångsbestämmelserna är tydliga. Den upphävda lagen från 2012 gäller fortfarande för hyresavtal som har ingåtts enligt den. Har du ett löpande avtal från före den 1 juli 2026 ska du alltså inte tillämpa de nya reglerna på det avtalet.
Hyr du i stället ut en lägenhet i andra hand finns mer att läsa i vår artikel om att hyra ut lägenheten i andra hand. För bostadsrätter krävs dessutom samtycke, vilket vi går igenom i artikeln om andrahandsuthyrning av bostadsrätt.
Vanliga frågor om att hyra ut villa och rum
Behöver du tillstånd för att hyra ut din villa?
Nej. Äger du villan eller ägarlägenheten behöver du inget tillstånd för att hyra ut den. Hyr du ut en bostadsrätt i andra hand krävs däremot styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd.
Vad får du ta i hyra?
Den hyra ni kommer överens om, angiven som ett bestämt belopp (2 kap. 1 §). Saknas en giltig överenskommelse gäller ett skäligt belopp som bedöms utifrån parternas avsikter och förhållandena vid avtalets ingående. Hyresgästen kan låta hyresnämnden pröva hyran.
Hur lång är uppsägningstiden?
Tre månader till närmaste månadsskifte för avtal som löper tills vidare (6 kap. 2 §). Ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens slut, men hyresgästen får alltid säga upp i förtid med tre månaders uppsägningstid (6 kap. 1 §).
Kan hyresgästen bo kvar mot din vilja?
Nej. Privatuthyrningslagen ger ingen rätt till förlängning, så hyresgästen saknar besittningsskydd. Avtalet upphör när uppsägningstiden har löpt ut.
Vad gäller för avtal som skrevs före den 1 juli 2026?
Den gamla lagen (2012:978) fortsätter att gälla för avtal som har ingåtts enligt den. De nya reglerna träffar avtal som ingås efter ikraftträdandet.
Läs mer om hur Jurigo arbetar med Fastighetsjuridik och vad som ingår i det fasta priset.