Juridiskt ansvar i en BRF

När något går fel i en bostadsrättsförening uppstår ofta samma fråga: vem bär ansvaret? Är det styrelsen, föreningen eller den enskilda bostadsrättshavaren? Ansvarsfördelningen i en BRF är inte alltid självklar, men den är avgörande, både juridiskt och ekonomiskt. Här går vi igenom hur ansvaret är uppdelat enligt lag och praxis, med konkreta exempel.

Styrelsens ansvar i en bostadsrättsförening

Styrelsen sköter föreningens löpande förvaltning

Styrelsen är föreningens verkställande organ. Den ansvarar för att föreningen fungerar i vardagen, vilket bland annat innebär:

• ekonomi och bokföring
• avtal och upphandling
• underhåll av fastigheten
• att lagar och stadgar följs

Det regleras i 7 kap. 4 § lagen om ekonomiska föreningar. Styrelseledamöter har en aktsamhetsplikt. Beslut ska fattas med omsorg och i föreningens intresse. Slarv eller passivitet kan leda till ansvar. Läs mer om styrelsens juridiska ansvar i en BRF.

Vad får styrelsen besluta om själv?

Styrelsen får fatta beslut som rör den dagliga driften, som mindre reparationer eller löpande underhåll. Större och mer ingripande åtgärder, som omfattande renoveringar eller förändringar av fastigheten, kräver beslut av föreningsstämman enligt 9 kap. 15 § bostadsrättslagen.

Kort sagt: vardagliga beslut tas av styrelsen, större beslut av medlemmarna.

Delegering tar inte bort ansvaret

Uppgifter kan delegeras, men ansvaret stannar hos styrelsen. Extern förvaltning kräver löpande kontroll. En passiv styrelse är inte bara oaktsam, den är ansvarslös i juridisk mening.

När slipper styrelsen ansvar?

I rättsfallet NJA 2013 s. 117 friades styrelsen från ansvar eftersom alla medlemmar hade samtyckt till beslutet. Det visar att tydliga beslut och dokumenterat samtycke kan minska risken för ansvar.

Bostadsrättshavarens ansvar

Ansvar för det som finns inne i lägenheten

Bostadsrättshavaren ansvarar för lägenhetens inre enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen. Det gäller bland annat:

• golv, väggar och tak
• kök och badrum
• ytskikt och synliga installationer

Installationer som betjänar flera lägenheter, till exempel stammar, är normalt föreningens ansvar.

Skador och vårdslöshet

Om en skada uppstår på grund av bostadsrättshavarens oaktsamhet, eller genom gäster eller entreprenörer, kan bostadsrättshavaren bli ansvarig även för skador på gemensamma delar.

Rättspraxis om ytskikt efter vattenskada

I HD T 175-19 slog Högsta domstolen fast att bostadsrättshavaren ansvarar för ytskiktet även efter en vattenskada, trots att föreningen åtgärdat den bakomliggande orsaken.

Föreningens ansvar

Fastigheten och det gemensamma

Föreningen ansvarar för det som tillhör fastigheten och används gemensamt, till exempel:

• tak, fasad och stomme
• trapphus och gemensamma utrymmen
• installationer som betjänar flera lägenheter

När flera lägenheter påverkas

Om en skada rör flera bostäder eller fastighetens konstruktion är det normalt föreningen som ansvarar. I HD T 2948-19 konstaterade domstolen att ett golvvärmesystem under golvbeläggningen är en del av byggnaden, och därmed föreningens ansvar.

Stadgarna avgör ofta mer än man tror

Varför stadgarna är så viktiga

Stadgarna fungerar som föreningens interna regelverk. Enligt 9 kap. 5 § bostadsrättslagen ska de tydligt ange hur ansvaret är fördelat. Otydliga stadgar är en vanlig orsak till konflikter mellan förening och medlemmar.

Vanliga gråzoner

Tvister uppstår ofta kring:

• ledningar i badrum
• golv- och väggkonstruktioner
• dolda skador

Rättspraxis ger viss vägledning: det som är dolt tillhör ofta föreningen, medan det synliga normalt tillhör medlemmen.

Praktiska råd till föreningar och medlemmar

• Se över stadgarna regelbundet
• Dokumentera beslut och samtycken
• Informera medlemmar om deras ansvar
• Agera snabbt vid skador
• Ta juridisk hjälp vid gränsfall

Sammanfattning

Ansvarsfrågor i en bostadsrättsförening behöver inte bli konflikter, men kan bli det om rollerna är otydliga. Med uppdaterade stadgar, tydlig kommunikation och rätt juridisk vägledning går det ofta att förebygga problem innan de eskalerar.

Vanliga frågor