I en bostadsrätt äger du rätten att använda lägenheten, men huset ägs av föreningen. Därför får du inte göra ingrepp i bärande väggar eller ändra avlopp och ventilation utan styrelsens tillstånd. I en hyresrätt är reglerna ännu striktare. En otillåten renovering kan leda till dyra återställandekrav och i värsta fall till uppsägning. Vi vägleder dig i vad du får göra.
Det här kräver styrelsens tillstånd
Som bostadsrättshavare behöver du styrelsens tillstånd för åtgärder i lägenheten som innefattar något av följande.
- Ingrepp i en bärande konstruktion.
- Installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten.
- Installation eller ändring av anordning för ventilation.
- Installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet.
- Någon annan väsentlig förändring av lägenheten.
Har lägenheten särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som påverkar ett sådant värde. Ytskikt som målning, tapeter och golv kan du annars normalt byta utan tillstånd. Läs också föreningens stadgar, som kan ha egna regler om renovering.
När styrelsen säger nej
Styrelsen får vägra tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Tillståndet får förenas med villkor, till exempel om hur arbetet ska utföras. Är du missnöjd med beslutet kan du begära att hyresnämnden prövar frågan.
Ansök skriftligt innan arbetet börjar. Beskriv vad som ska göras och bifoga ritningar eller annat tekniskt underlag. Anlitar du hantverkare är det klokt att ha ett skriftligt hantverkaravtal.
Följderna av en otillåten renovering
Föreningen kan säga till dig att rätta till det som har gjorts. En åtgärd utan behövligt tillstånd kan också leda till att bostadsrätten förverkas, vilket betyder att föreningen får säga upp dig. Så blir det inte i de här lägena.
- Det som ligger dig till last är av ringa betydelse.
- Du rättar till saken så snart som möjligt efter föreningens tillsägelse.
- Du ansöker så snart som möjligt om tillstånd hos hyresnämnden och får det.
Äventyrar åtgärden någon annans säkerhet eller finns det risk för omfattande skador på någon annans egendom får föreningen avhjälpa bristen på din bekostnad, om du inte gör det själv så snart som möjligt efter uppmaning. Vissa ingrepp kräver dessutom en anmälan till kommunens byggnadsnämnd. Det gäller till exempel när bärande delar påverkas väsentligt eller när ventilation, vatten eller avlopp ändras väsentligt.
Renovering i hyresrätt
Som bostadshyresgäst får du på egen bekostnad måla, tapetsera och göra jämförbara åtgärder. Minskar lägenhetens bruksvärde har hyresvärden rätt till ersättning. Större ingrepp, som att ta bort en vägg eller ändra fast inredning, kräver hyresvärdens tillstånd.
Hyr du en bostadsrätt i andra hand kan avtalet begränsa även rätten att måla och tapetsera. Skadar du lägenheten blir du ersättningsskyldig, och i allvarliga fall kan hyresrätten förverkas.
Så hjälper vi dig
Beskriv vad du vill göra eller vad föreningen eller hyresvärden kräver av dig. Inom 24 timmar får du en kostnadsfri första bedömning och ett fast pris, som mest 4 995 kr inkl. moms. Vi bedömer om åtgärden kräver tillstånd, skriver din ansökan till styrelsen eller hyresnämnden och hjälper dig att svara på ett krav om rättelse.
Frågor och svar
Måste jag ha tillstånd för att renovera badrummet i min bostadsrätt?
Ja, så snart renoveringen innefattar installation eller ändring av ledningar för vatten eller avlopp, till exempel om golvbrunnen flyttas eller rör dras om. Detsamma gäller om ventilationen ändras. Byter du bara ytskikt kräver lagen normalt inget tillstånd, men föreningens stadgar kan ha egna regler. Kontakta styrelsen innan du börjar.
Vad händer om jag renoverar utan tillstånd?
Föreningen kan kräva att du rättar till det som har gjorts. Rättar du inte efter tillsägelse, och saken inte är av ringa betydelse, kan bostadsrätten förverkas och du kan sägas upp. Vid risk för andras säkerhet eller omfattande skador får föreningen åtgärda bristen på din bekostnad. Du kan också bli skadeståndsskyldig, så det kan bli en kostsam historia.
Får jag byta köksfläkt hur som helst?
Nej. Installation eller ändring av en anordning för ventilation i en bostadsrätt kräver styrelsens tillstånd. Ventilationen är ofta en del av husets gemensamma system, och fel fläkt kan störa ventilationen för grannarna. Fråga därför styrelsen innan du byter fläkt. I en hyresrätt behöver du normalt hyresvärdens tillstånd.
Kan föreningen neka mig att renovera?
Ja, men bara om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Styrelsen får också förena tillståndet med villkor, till exempel att arbetet utförs fackmässigt. Är du missnöjd med beslutet kan du begära att hyresnämnden prövar frågan.
Vad gäller för eldragningar?
De flesta elarbeten ska utföras av ett registrerat elinstallationsföretag. Vissa enklare arbeten får du göra själv, men bara om du har kunskap om hur du ska göra, till exempel byta ett befintligt vägguttag eller en strömbrytare. Annat elarbete, som att dra nya fasta ledningar, lämnar du till ett elinstallationsföretag.
Sidan bygger på bostadsrättslagen och hyreslagen i 12 kap. jordabalken. Kontrollerad mot lagtexten 2 oktober 2026. Sidan ger allmän information och ersätter inte en bedömning av ditt ärende.