Bostadsrättshavaren får göra mycket i sin lägenhet, men inte allt. Ingrepp i bärande konstruktioner, installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten och andra väsentliga förändringar kräver styrelsens tillstånd enligt bostadsrättslagen. Styrelsen får vägra tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Vi hjälper er att bedöma ansökningar, ställa villkor om utförande och besiktning, och hantera renoveringar som redan gjorts utan lov.
Åtgärder som kräver tillstånd
Sedan 2023 är listan i bostadsrättslagen längre och tydligare än förr. Bostadsrättshavaren behöver styrelsens tillstånd för en åtgärd i lägenheten som innefattar något av följande.
- Ingrepp i en bärande konstruktion.
- Installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten.
- Installation eller ändring av anordning för ventilation.
- Installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet.
- Någon annan väsentlig förändring av lägenheten.
Har lägenheten särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs tillstånd för en åtgärd som påverkar ett sådant värde.
Så prövar styrelsen en ansökan
Be om en skriftlig ansökan som beskriver åtgärden, gärna med ritning och uppgift om vem som ska utföra arbetet. Styrelsen får säga nej endast när åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ett nej behöver därför vila på konkreta skäl som går att förklara, till exempel risk för stommen, fukt eller brandskyddet.
Ofta är ett tillstånd med villkor en bättre lösning än ett avslag. Lagen säger uttryckligen att ett tillstånd får förenas med villkor. Är medlemmen missnöjd med beslutet kan hen begära att hyresnämnden prövar frågan. Skriv därför beslutet och skälen i protokollet och lämna det skriftligt till medlemmen.
Renovering utan tillstånd
Den som utför en tillståndspliktig åtgärd utan tillstånd riskerar att bostadsrätten förverkas. Föreningen behöver, inom två månader från den dag föreningen fick reda på åtgärden, säga till medlemmen att vidta rättelse. Rättar medlemmen till saken så snart som möjligt får hen inte sägas upp. Detsamma gäller om medlemmen så snart som möjligt ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får det.
Finns det fara för någon annans säkerhet eller risk för omfattande skador på någon annans egendom får föreningen avhjälpa bristen på medlemmens bekostnad. Det förutsätter att medlemmen först har uppmanats och inte åtgärdar bristen så snart som möjligt. Föreningen har rätt till tillträde för tillsyn och för sådant arbete. Vägrar medlemmen kan Kronofogden besluta om särskild handräckning.
Gränsen mot föreningens eget ansvar för huset beskriver vi på sidan om underhållsansvar i bostadsrätt.
Så hjälper vi er
Beskriv ansökan eller den renovering som redan är gjord. Inom 24 timmar får ni en kostnadsfri första bedömning och ett fast pris, som mest 9 995 kr exkl. moms. Vi bedömer om åtgärden kräver tillstånd, formulerar beslut med villkor och skriver tillsägelsen när något gjorts utan lov. Hjälpen sker på distans, oavsett var föreningen finns.
Frågor och svar
Vilka åtgärder kräver styrelsens tillstånd?
Ingrepp i bärande konstruktion, installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, installation eller ändring av anordning för ventilation, av eldstad eller rökkanal eller annan påverkan på brandskyddet, och annan väsentlig förändring av lägenheten. Att byta köksluckor, måla eller lägga nytt golv kräver normalt inget tillstånd. Kontrollera också vad era stadgar säger.
Får styrelsen neka en renovering?
Ja, men endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ett nej behöver alltså motiveras med konkreta skäl, till exempel risk för fuktskador, brandskyddet eller husets stomme. Medlemmen kan begära att hyresnämnden prövar beslutet, och då behöver föreningen kunna förklara sina skäl.
Kan vi ställa villkor för ett tillstånd?
Ja, lagen säger att ett tillstånd får förenas med villkor. Villkor kan till exempel vara att arbetet utförs fackmässigt av behörig entreprenör, att våtrumsregler följs och att föreningen får besiktiga före och efter. Villkoren bör stå i ett skriftligt beslut som medlemmen bekräftar.
Vad händer om en medlem renoverat utan tillstånd?
Styrelsen kan säga till medlemmen att vidta rättelse, och det behöver ske inom två månader från att föreningen fick reda på åtgärden. Rättar sig medlemmen inte så snart som möjligt, och får hen inte tillstånd av hyresnämnden i efterhand, kan bostadsrätten förverkas. Vid fara för andras säkerhet eller risk för omfattande skador får föreningen efter uppmaning avhjälpa bristen på medlemmens bekostnad. Börja med att dokumentera vad som gjorts, gärna med hjälp av en besiktningsman.
Vem ansvarar för skador som uppstår vid renoveringen?
Den som genom vårdslöshet orsakar skada på huset eller hos en granne kan bli skadeståndsskyldig. Vid vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren för reparationen av sin lägenhet också när skadan beror på vårdslöshet hos den som utfört arbete där för hens räkning. Vid brand gäller det bara om bostadsrättshavaren själv har brustit i omsorg och tillsyn. Föreningen bör därför ha kontaktuppgifter till entreprenören och kan ställa som villkor att arbetet är försäkrat.
Sidan bygger på bostadsrättslagen. Kontrollerad mot lagtexten 2 oktober 2026. Sidan ger allmän information och ersätter inte en bedömning av ert ärende.