Du ska reklamera till säljaren inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt felet. Ditt krav preskriberas tio år efter att du tillträdde fastigheten.
| Gäller | Frist | Räknas från | Lagrum |
|---|---|---|---|
| Reklamation till säljaren | Inom skälig tid | Från att du märkt eller borde ha märkt felet | 4 kap. 19 a § jordabalken |
| Yttersta gräns för krav på grund av fel | Tio år | Från att du tillträdde fastigheten | 4 kap. 19 b § jordabalken |
| Häva köpet | Ett år | Från tillträdet, talan ska väckas vid domstol | 4 kap. 12 och 19 §§ jordabalken |
| Säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder | Sen reklamation hindrar inte | Tioårsgränsen gäller ändå | 4 kap. 19 a och 19 b §§ jordabalken |
Osäker på vilken dag din frist går ut? Beskriv ditt ärende så bedömer vi det. Den första bedömningen är kostnadsfri och du får svar inom 24 timmar.
Så räknas tiden
Tiderna gäller när du har köpt en fastighet, till exempel en villa eller ett fritidshus med mark. Två tider löper samtidigt, och för hävning finns en tredje.
Den första är reklamationen. Du ska lämna säljaren ett meddelande om felet inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt det. Lagen anger ingen bestämd tid i veckor eller månader. Vad som är skälig tid bedöms i det enskilda fallet, och det finns ingen regel om att två månader alltid är i tid. Reklamera därför så snart du märker att något är fel.
Den andra är preskriptionen. Ditt krav på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter tillträdet, om preskriptionen inte avbryts innan dess. Tiden räknas från tillträdesdagen, inte från dagen då köpekontraktet skrevs under och inte från dagen då du upptäckte felet.
Vill du häva köpet finns en tredje tid. Talan om hävning ska väckas inom ett år från tillträdet. Annars är rätten till hävning förlorad, om inte säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Avdrag på köpeskillingen och skadestånd följer de två första tiderna.
Har du skickat reklamationen på ett ändamålsenligt sätt får du åberopa den även om den försenas, förvanskas eller inte kommer fram.
Om tiden går ut
Reklamerar du inte inom skälig tid får du inte åberopa felet mot säljaren. Då faller rätten till avdrag på köpeskillingen, hävning och skadestånd för det felet. När tio år har gått från tillträdet är kravet preskriberat, även om felet upptäcks först senare.
Undantag och särskilda fall
Har säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder får du åberopa felet trots att du reklamerat sent. Bestämmelsen om tio års preskription har inget sådant undantag.
Tiderna hjälper bara om felet är ett fel i lagens mening. Du får inte åberopa en avvikelse som du borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som var påkallad vid köpet.
En bostadsrätt är inte en fastighet. Köpet följer enligt Högsta domstolens praxis köplagen, med en yttersta gräns på två år.
Så gör du
- Skriv till säljaren direkt när du märker felet. Beskriv vad du har sett och var.
- Skicka reklamationen till säljaren själv, med brev eller mejl, och spara en kopia.
- Vänta inte på en färdig utredning eller en offert. Reklamera först och komplettera med underlag efteråt.
- Dokumentera felet med bilder och låt en sakkunnig undersöka orsaken.
- Närmar sig tio år från tillträdet behöver preskriptionen avbrytas i tid. Ta hjälp med det.
Så hjälper vi dig
Har du hittat ett fel i huset och är osäker på om du hinner reklamera? Jurigo bedömer om felet kan åberopas mot säljaren, om du är ute i tid och hur reklamationen bör skrivas. Läs mer om dolda fel i fastighet. Priset är fast, som mest 4 995 kr inkl. moms.
Frågor och svar
Hur lång är skälig tid?
Lagen anger ingen bestämd tid. Bedömningen görs från fall till fall och utgår från när du märkte eller borde ha märkt felet. Räkna inte med att ha gott om tid, utan reklamera så snart du ser att något är fel.
Måste jag veta vad felet beror på innan jag reklamerar?
Nej, vänta inte på det. Lagen kräver ett meddelande om felet. Beskriv det du har sett och skriv att du återkommer med mer underlag när orsaken är utredd.
Räcker det att jag hör av mig till mäklaren?
Lagen säger att meddelandet ska lämnas till säljaren. Skicka därför reklamationen direkt till säljaren, även om du också berättar för mäklaren.
Gäller tio år även för en bostadsrätt?
Nej. En bostadsrätt räknas som lös egendom och köpet följer enligt Högsta domstolens praxis köplagen. Där ska du reklamera inom skälig tid, och senast inom två år från att du tog emot bostadsrätten.
Fler tidsfrister
- Köp av privatperson eller bostadsrätt, inom skälig tid och senast inom två år
- Reklamera ett hantverksarbete, inom skälig tid, yttersta gräns tio eller tre år
- När en skuld preskriberas, tio år, eller tre år för konsumentskulder
- Alla tidsfrister i juridiken
Sidan bygger på 4 kap. jordabalken och köplagen. Kontrollerad mot lagtexten 3 oktober 2026. Sidan ger allmän information och ersätter inte en bedömning av ditt ärende.